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O que é o Alojamento Local?

De acordo com o Turismo de Portugal, os estabelecimentos de alojamento local (AL) são aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, desde que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.

Neste âmbito, incluem-se as moradias (de caráter unifamiliar); apartamentos (fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente); estabelecimentos de hospedagem (até nove quartos e 30 utentes ou hostel); e quartos (até três quartos localizados na residência do titular).

Alojamento Local

Alojamento Local: Um Segmento em Crescimento

Em Portugal, segundo o INE, as unidades de Alojamento Local (AL) receberam 4 milhões de hóspedes e 9,3 milhões de dormidas, o que representou 15,6% das receitas turísticas nacionais, superando os 277 milhões de euros, em 2018.

O AL apresentou, ainda, o aumento mais expressivo, comparativamente com os restantes segmentos de alojamento: hotelaria e turismo no espaço rural/de habitação

E, em 2019, já existem mais de 87 mil alojamentos locais registados, de acordo com o Registo Nacional de Alojamento Local. 

O que significa que este setor de turismo cresceu seis vezes, nos últimos cinco anos (desde os 14.320 alojamentos, em 2014).

Alojamento Local em Portugal

Com o aumento significativo deste tipo de alojamentos, é natural que sibta necessidade de aprofundar o seu conhecimento sobre esta área de negócio regulamentada.

Desde conhecer a nova legislação de alojamento local e os procedimentos obrigatórios, até saber quais são as melhores plataformas de promoção e como pode diferenciar-se da concorrência.

A Pós-Graduação em Alojamento Local e Empreendedorismo, da Autónoma Academy, reúne módulos como Gestão Estratégica e Operacional do Alojamento Local, Marketing Digital, Regime Legal, Regime Fiscal, Gestão Operacional e Processos de Reserva.

Alojamento Local: Guia do Empreendedor Turístico

1. Analise a oferta de alojamento local na cidade

Antes de colocar o seu alojamento no mercado, faça uma pesquisa e avalie a oferta existente no seu bairro, cidade e região. Compare os preços, em função da localização, facilidade de acessos, dimensão e condições do espaço.

Depois analise se tem uma expectativa realista do preço a estabelecer para o seu alojamento local. É importante praticar valores competitivos, mas também apostar num serviço de excelência, de forma a proporcionar a melhor experiência aos hóspedes.

Pos-Graduacão em Alojamento Local e Empreendedorismo

2. Conheça as plataformas mais populares e as suas regras

Plataformas como o Airbnb, Booking.com, HomeAway e TripAdvisor são os principais sites agregadores de reservas de hospedagem. Em geral, a publicação dos anúncios é grátis, mas é cobrada uma comissão.

A presença global, em mais de 190 países, faz com que estas plataformas sejam a ferramenta de pesquisa eleita por milhões de viajantes, em todo o mundo.

O atendimento 24 horas, 7 dias por semana, e em várias línguas, aliado à facilidade de pagamento e oferta de alojamento aos melhores preços, são os principais atrativos para os turistas.

Porém, é importante conhecer e respeitar as regras de cada plataforma, enquanto anfitrião de alojamento local.

O que implica saber quais são os procedimentos, os padrões esperados, os requisitos e as políticas da plataforma, assim como, quais são as melhores práticas para aumentar a cotação do alojamento no ranking de pesquisas.

O seu objetivo é conquistar uma classificação alta (até 5 estrelas ou nota 10), bem como obter comentários ou reviews positivas dos hóspedes.

3. Conheça a legislação do alojamento local e os requisitos gerais

É fundamental conhecer o regime jurídico do alojamento local e estar atento às constantes atualizações, já que o seu cumprimento é obrigatório.

O QUE IMPLICA CONHECER OS COMPROMISSOS FISCAIS, OS PROCEDIMENTOS BUROCRÁTICOS E OS REQUISITOS DE SEGURANÇA:

  • Contratar um seguro multirrisco de responsabilidade civil. Que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais, causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento
  • Ter um livro de informações com instruções sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras de utilização internas. Este tem de ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras
  • Garantir boas condições de higiene e limpeza. Ligação à rede pública de abastecimento de água e esgotos, assim como, água corrente quente e fria
  • Cumprir as normas de segurança. Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior; estar equipado com mobiliário, equipamento e utensílios adequados; dispor de um sistema, que permita vedar a entrada de luz exterior; e de portas equipadas com um sistema de segurança, que assegure a privacidade dos utentes
  • Ter um livro de reclamações e a placa AL no exterior (decreto-lei 62/2018)
  • Os estabelecimentos de alojamento local devem, ainda, cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos da legislação aplicável (Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008)
    • Se o alojamento local tiver capacidade inferior a 10 pessoas, apenas é necessário: extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores; equipamento de primeiros socorros; e indicação do número nacional de emergência (112) em local visível.

Consulte aqui o Guia Técnico de Alojamento Local: Regime Jurídico, Fev 2019.

Alojamento Local em Portugal

4. Inscreva-se no Balcão Único Eletrónico

Para iniciar a exploração dos estabelecimentos de alojamento local é necessário realizar o registo no Balcão Único Eletrónico. Este título é válido para a abertura do estabelecimento ao público.

O registo dos estabelecimentos de alojamento local deve ser feito através de uma comunicação prévia com prazo, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal competente.

Após este procedimento obrigatório será atribuído um número de registo, no prazo de 10 dias (ou 20 dias, no caso dos hostels), que deve ser utilizado na publicidade e documentação comercial do estabelecimento.

Saiba também que após 30 dias, da apresentação da comunicação prévia, a câmara municipal realiza uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos.

5. Cumpra com as obrigações fiscais

Para ter um alojamento local tem de dar início de atividade no Portal das Finanças.

Os rendimentos obtidos através do alojamento local são tributados em sede da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) e, desde 2017, que pode optar também pela categoria F (rendimentos prediais).

Se escolher a categoria B, é necessário iniciar atividade nas Finanças com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou CAE 55204 (outros locais de alojamento de curta duração).

Os proprietários de moradias e apartamentos, que prestem serviços de alojamento de curta duração, pagam imposto sobre 35% dos rendimentos, no regime simplificado (para um volume de negócios até 200 mil euros por ano e sem contabilidade organizada).

PODE ESCOLHER ENTRE DUAS FORMAS DE TRIBUTAÇÃO:

  • O regime simplificado de IRS (categoria B), que tributa 35% do rendimento (as Finanças assumem que 65% dos rendimentos obtidos com o alojamento local são gastos com encargos necessários à atividade)
  • A tributação autónoma, que cobra uma taxa de 28% sobre os rendimentos, na Categoria F (rendimentos de rendas). Com esta opção pode deduzir as despesas do imóvel (condomínio, obras, IMI, contas de água, luz e telecomunicações).

No regime de contabilidade organizada pode deduzir as despesas com a atividade, de acordo com as regras do IRS ou IRC. Porém, é obrigatório ter um contabilista certificado.

OUTRAS OBRIGAÇÕES FISCAIS DO ALOJAMENTO LOCAL:

  • Emitir faturas-recibo (mais conhecidos como recibos verdes eletrónicos), através do Portal das Finanças, ou faturas
  • Pagar IVA à taxa de 6% (5% se o AL for na Madeira e 4% se estiver no Açores), através da declaração periódica do IVA. Fica isento deste imposto quem tiver, no ano anterior, rendimentos até 10 mil euros
  • Entregar o Modelo 30 (rendimentos pagos a não residentes). Esta obrigação tem de ser cumprida se tiver um anúncio do imóvel num site internacional, como o Airbnb ou o Booking, e pague comissões
  • Se colocar anúncios num site internacional, terá ainda de requisitar à empresa que lhe envie o modelo 21-RFI (pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto português, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação). Caso contrário, terá de fazer retenção na fonte de 25% do valor pago em comissões.

A Pós-Graduação em Alojamento Local e Empreendedorismo prepara os formandos para todas as questões relacionadas com o regime fiscal, a legislação e os principais desafios no lançamento de novas oportunidades de negócio.

SAIBA MAIS SOBRE PÓS-GRADUAÇÃO EM ALOJAMENTO LOCAL E EMPREENDEDORISMO

Alojamento Local

6. Informe o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)

Ao abrir um alojamento local tem de se inscrever no SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes de nacionalidade não-portuguesa (artigo 14.º da Lei n.º 23/2007).

Assim, é obrigatório preencher o boletim de alojamento no prazo de três dias úteis, a contar da data de entrada, e comunicar a sua saída, no prazo máximo de três dias úteis.

Este processo pode ser efetuado através da Plataforma SIBA: Sistema de Informação de Boletins de Alojamento no SEF.

7. Considere todas as despesas associadas ao alojamento local

De acordo com um inquérito da Airbnb, a mais de 5.500 contas de anfitriões e hóspedes de alojamentos, 60% dos anfitriões portugueses afirmaram que esta forma de arrendamento permitiu-lhes viver das suas casas.

No entanto, antes de avançar para este modelo de arrendamento de curta duração, é fundamental que identifique todas as despesas inerentes a esta atividade.

Além das obrigações fiscais, do seguro multirriscos de responsabilidade civil e dos requisitos por lei, é importante compreender que vai ter outros custos associados.

Despesas com o início de atividade: como a compra da placa de AL e de extintor, do livro de reclamações, de artigos para o lar (lençóis, toalhas e outros itens), de móveis e de eletrodomésticos, bem como obras de melhoramento do espaço.

Despesas associadas a cada estadia: como a limpeza, lavandaria, artigos de higiene pessoal, serviço de apoio de check-in, deslocações, pagamento da taxa turística, entre outras.

Por isso, faça contas, antes de iniciar um negócio de alojamento local.

Como tirar fotografias do Alojamento Local

8. Invista em boas fotografias antes de anunciar o alojamento local

As fotos são essenciais para causar uma boa primeira impressão, junto de potenciais hóspedes, que pesquisem alojamento local na Internet. Por isso, certifique-se que estas têm boa qualidade e resolução, pois podem influenciar a decisão dos clientes.

DICAS PARA TER BOAS FOTOGRAFIAS DO ALOJAMENTO LOCAL:

  • Tenha o espaço  limpo e arrumado e mostre o que este tem de melhor
  • Adicione elementos decorativos, como uma jarra com flores ou produtos típicos da região, para tornar o ambiente mais acolhedor
  • Capte os detalhes, que tornam o seu espaço único
  • Fotografe durante o dia para aproveitar a luz natural e recorra a candeeiros nos espaços mais sombrios
  • Faça muitas fotos, para ter mais do que uma opção, e recorra a programas de edição de imagens, como o Snapseed
  • Capte imagens da rua ou do bairro para mostrar a sua localização
  • Tire fotos a partir dos cantos de cada divisão para o espaço parecer maior 

Como preparar o Alojamento Local

9. Melhore a experiência dos clientes

Além das condições do espaço, da localização e da facilidade de acessos, são muitos os fatores, que podem contribuir para uma estadia positiva e memorável.

ALGUMAS DICAS PARA MELHORAR A EXPERIÊNCIA DOS HÓSPEDES E DIFERENCIAR-SE DA CONCORRÊNCIA:

  • Proporcione um check-in mais alargado. Por exemplo, durante 24 horas, recorrendo ao sistema de check-in automático
  • Prepare uma Carta de Boas-Vindas Personalizada. Com informações sobre a cidade, desde recomendações, contactos úteis e um mapa local
  • Ofereça um Kit de Boas-Vindas com produtos locais. Como, por exemplo, uns pastéis de nata, uma garrafa miniatura de Vinho do Porto ou de licor da região, latas de conserva ou alimentos para o pequeno-almoço
  • Garanta que tem WiFi e uma ligação rápida à internet. Este pode ser um fator determinante de decisão
  • Coloque livros (em português e inglês) e jogos de tabuleiro na sala de estar. Assim, vai proporcionar um serão agradável aos seus hóspedes
  • Considere ter adaptadores universais. Sobretudo para viajantes oriundos de outros países, que necessitem destes itens para ligar os seus aparelhos eletrónicos
  • Disponibilize artigos de higiene pessoal. Artigos como sabonete, pasta de dentes, cotonetes, algodão e papel higiénico. Assim, os clientes vão sentir-se tão bem recebidos como num hotel
  • Garanta a presença de pequenos eletrodomésticos. Como um secador de cabelo, ferro de engomar, torradeira, microondas e máquina de café
  • Aposte na climatização do espaço. O que significa ter ar condicionado no verão e aquecimento durante o outono-inverno.

 Pós-Graduação em Alojamento Local e Empreendedorismo

10. Responda sempre aos comentários e mensagens

Um estudo recente da BrightLocal revelou, que 84% das pessoas confiam tanto em avaliações online, quanto em recomendações pessoais. E que estas valorizam mais a opinião de outros hóspedes, do que a publicidade ou informação comercial.

  • É importante responder aos pedidos de informação, com a maior rapidez possível. O ideal será responder até duas horas e no limite máximo de 24h
  • Não ignore os comentários publicados pelos hóspedes, mesmo que sejam críticas negativas. Lembre-se que esta opinião vai ficar exposta, aos milhares de visitantes da página, e que pode influenciar a sua decisão de reserva (ou não) no alojamento
  • É importante responder sempre a todos os comentários, de forma educada e prestativa. Encare a crítica como uma oportunidade de compreender as razões de insatisfação do cliente e de oferecer uma solução, se possível
  • Realce os aspetos positivos da experiência na resposta, antes de mencionar os pontos críticos, e agradeça sempre o feedback do cliente.

As críticas positivas e recomendações, por parte de outros hóspedes, aliadas a boas fotografias do espaço, são a melhor promoção que o alojamento pode ter.

Tendo em conta o atual contexto, o programa da Pós-Graduação em Alojamento Local e Empreendedorismo visa dar a conhecer os principais conceitos e ferramentas na Indústria Turística.

No curso, os alunos vão adquirir competências nas áreas de:

• Inovação, Empreendedorismo e Desenvolvimento do alojamento turístico
• Promoção do Produto de Alojamento Local
• Gestão de Operações
• Regime Legal do Alojamento Local
• Modelos Contratuais associados à prestação de serviços de Gestão de Alojamento Local
• Regime Fiscal específico do Alojamento Local
• Controlo Financeiro
• Estratégia
• Tecnologias Aplicadas ao Alojamento
• Gestão da Qualidade e Legislação Turística

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